Pour qui ?
- Vous avez une capacité d’emprunt et souhaitez bâtir un patrimoine immobilier grâce à l’effet de levier du crédit
- Vous percevez déjà des revenus fonciers élevés et cherchez à réduire leur imposition par des travaux
- Vous souhaitez investir à plusieurs, en famille, et préparer une transmission progressive
- Vous préparez votre retraite et visez un bien remboursé qui vous procure un revenu complémentaire
Comment ça marche
En location nue, les loyers perçus constituent des revenus fonciers. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectivement payées : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Lorsque ces charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît.
Le déficit foncier hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
La société civile immobilière (SCI) permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs, d’organiser leur gestion par des statuts sur mesure et de transmettre progressivement des parts. Elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés, un choix structurant qui devient irrévocable après un court délai.
Avantages et points de vigilance
Ce qu’il apporte
- Un effet de levier : le crédit et les loyers financent une large part de l’acquisition
- Un actif tangible, qui peut se valoriser dans le temps
- Une économie d’impôt possible grâce au déficit foncier, hors plafonnement global des niches fiscales
- Une SCI qui facilite la gestion à plusieurs et la transmission progressive du patrimoine
- Un complément de revenus durable une fois le crédit remboursé
Points de vigilance
- Des risques locatifs réels : vacance, impayés, dégradations, évolution des loyers
- Des exigences de performance énergétique croissantes : les logements classés G sont exclus des nouveaux baux depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034
- Une fiscalité des loyers lourde pour les contribuables fortement imposés, hors déficit foncier
- Une faible liquidité et des frais d’acquisition importants (droits de mutation, frais de notaire) à amortir sur la durée
- Une SCI à l’impôt sur les sociétés qui alourdit la fiscalité de la plus-value à la revente
Fiscalité
Au micro-foncier, accessible tant que vos loyers bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % représente l’ensemble des charges. Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel ; le plafond d’imputation du déficit a été temporairement doublé pour certains travaux de rénovation énergétique, selon la loi de finances en vigueur. Le revenu foncier net est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La plus-value réalisée à la revente d’un bien détenu en direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu relève du régime des particuliers : elle est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif évoluent souvent : nous vérifions ceux applicables à la date de votre projet.
L’avis du conseiller
Nous abordons un projet locatif comme un projet patrimonial global : budget, financement, fiscalité, protection du conjoint et transmission. Nous préférons un bien bien situé et correctement acheté à un montage fiscal séduisant, et nous vous aidons à choisir la structure de détention adaptée avant la signature, pas après.
Luc Servaes, fondateur d’Atrium Gestion Conseil
Questions fréquentes
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Lorsque vos charges déductibles, notamment les travaux, dépassent vos loyers, le déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le solde se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le bien doit rester loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
SCI à l’IR ou à l’IS : que choisir ?
À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et la plus-value suit le régime des particuliers. À l’impôt sur les sociétés, le bien peut être amorti, ce qui réduit le résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable et les distributions sont imposées. Le choix dépend de votre horizon et de vos objectifs.
Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?
Les logements classés G ne répondent plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 et ne peuvent plus être loués dans le cadre d’un nouveau bail ; les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Avant d’acheter, le diagnostic de performance énergétique et le coût des travaux doivent être intégrés au calcul de rentabilité.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier est simple, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles, intérêts d’emprunt et travaux compris, dépassent 30 % de vos loyers. L’option pour le réel vous engage pour trois ans.
Fiche d’information générale, à jour de la réglementation connue en 2026 et susceptible d’évoluer avec chaque loi de finances. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.